Szanowny Panie Ministrze! Wielu podatników korzystających z podatkowej ulgi budowlanej na wynajem jest zaniepokojonych
Szanowny Panie Ministrze! Wielu podatników korzystających z podatkowej ulgi budowlanej na wynajem jest zaniepokojonych niekorzystnymi interpretacjami przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczących zasad korzystania z powyższej ulgi. Obawa podatników jest spowodowana faktem, iż urzędy skarbowe interpretują przepisy dotyczące tej ulgi w sposób niezgodny z ich brzmieniem oraz powodujący utratę znacznej części ulgi.
Zgodnie z art. 26 ust. 1 pkt. 8 i 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (DzU z 1993 r. nr 90, poz. 416, z późn. zm.) podstawę obliczania podatku stanowi dochód po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Limitem ograniczającym odliczenie wydatków na budowę budynku z lokalami przeznaczonymi na wynajem jest ilość i przeznaczenie lokali w budowanym budynku. Ponadto, zgodnie z art. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, limit nie jest zależny od tego, czy inwestorem jest jedna tylko, czy więcej osób, a także od tego, czy budynek obejmuje wyłącznie mieszkania pod wynajem, czy także inne lokale. Potwierdza on jedynie oczywistą zasadę, że współwłaściciele dzielą wspólny limit, identycznie zresztą jak wszystkie inne wspólne prawa i obowiązki, wg udziałów.
Zgodnie z powyższym fakt, że nakładów na inwestycje dokonuje więcej niż jedna osoba nie wpływa na zakres prawa do ulgi poszczególnych podatników, jeżeli spełniają oni pozostałe przesłanki konieczne do korzystania z ulgi budowlanej.
Jednakże osoby korzystające z ulgi na budowę domu wielorodzinnego na wynajem, przy okazji sprawdzania zeznań podatkowych przez urzędy skarbowe, spotykają się z inną niż wyżej przedstawiona interpretacją prawa podatkowego. Pracownicy urzędów skarbowych utożsamiają wielkość udziału we współwłasności z przysługującym podatnikowi cywilistycznym udziałem we współwłasności zakupionego gruntu, na którym jest budowany budynek wielorodzinny z przeznaczeniem lokali na wynajem. Przyjęcie takiej interpretacji prowadzi do sytuacji, w której przysługująca ulga zostanie wykorzystana w bardzo niewielkim zakresie.
Pojęcie udziału we współwłasności powinno być interpretowane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388, z późn. zm.). Zgodnie z ustawą o własności lokali udział we współwłasności odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokali, którego własność może podatnik wyodrębnić wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do powyższego lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi znajdującymi się w budynku.
Należy podkreślić, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali udział w nieruchomości wspólnej jest prawem nierozłącznie związanym z własnością lokali, jego wielkość wyznacza ostatecznie, po wyodrębnieniu własności, stosunek powierzchni użytkowej poszczególnych lokali stanowiących odrębną nieruchomość do powierzchni użytkowej wszystkich lokali, a nie wielkość udziału określona aktem notarialnym przy nabywaniu praw do nieruchomości w celu korzystania z ulgi.
Gdyby stosować przyjętą przez urzędy skarbowe interpretację, iż każdemu ze współwłaścicieli przysługuje odliczenie w ogólnej kwocie odliczeń ustalonej proporcjonalnie do udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, to odliczenie ulgi będzie przysługiwało także tym współwłaścicielom, którzy będąc współinwestorami w budowanym budynku z lokalami przeznaczonymi na wynajem w momencie przystąpienia do inwestycji nie zamierzają wynajmować lokali. Powyższa literalna interpretacja art. 26 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie prowadzić do powyższych wniosków, co wydaje się kłócić z ratio legis tych regulacji.
Skoro wykładnia literalna nie pozwala na ustalenie właściwego znaczenia przepisu zawartego w art. 26 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy sięgnąć do interpretacji celowościowej. Ponieważ ulga podatkowa jest zależna od liczby mieszkań, nasuwa się wniosek, iż tylko współwłaściciele, którzy partycypują w kosztach budowy części mieszkalnej na wynajem budynku mogą korzystać z odliczenia. Taki był zamiar racjonalnego ustawodawcy, który umożliwiając współwłaścicielom skorzystanie z ulgi dążył do pobudzenia budownictwa mieszkaniowego.
Odmówienie jednak prawa do skorzystania z przedmiotowej ulgi właścicielom lokali użytkowych (współwłaścicielom całego budynku) i przyznanie tego prawa jedynie właścicielom lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem w części, w jakiej mają oni udział we współwłasności uniemożliwia skorzystanie z całej ulgi w wysokości gwarantowanej w przepisie art. 26 ust. 2 ustawy. Z przepisu zaś tego wyraźnie wynika, że przy budowie budynku mieszkalnego z przeznaczonymi lokalami mieszkalnymi na wynajem można wykorzystać cały przysługujący limit odliczenia.
Reguła odliczeń powinna więc być taka: jeżeli na jednego ze współwłaścicieli przypada jeden lokal mieszkalny, to może on skorzystać z odliczeń do wysokości przysługującego mu limitu, czy wynikającego z art. 26 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że dochód można zmniejszyć o kwotę faktycznie poniesionych wydatków, przypadającą na wyodrębniony lokal, do wysokości limitu obowiązującego w roku odliczenia. Jeżeli współwłaściciel inwestuje w dwa mieszkania do wynajęcia, odlicza dwukrotnie więcej. Taka interpretacja jest zgodna z obowiązującymi przepisami i pozwala zapobiec nadużyciom i nieprawidłowościom, które powstają w przypadku uzależnienia wysokości odliczenia od wielkości udziału.
Panie Ministrze! Na podstawie powyższego proszę o odpowiedź na pytanie: Czy pan minister finansów zamierza wydać oficjalną interpretację w trybie art. 14 ustawy o ordynacji podatkowej, która definitywnie rozstrzygnęłaby niejasności związane z korzystaniem z ulgi na budowę mieszkań przeznaczonych na wynajem?
Z wyrazami szacunku
Poseł Marek Wikiński
Warszawa, dnia 23 grudnia 1999 r.