Interpelacje Poselskie

   Szanowny Panie Premierze! W ostatnim czasie kontrowersyjną sprawą stała się wycena mieszkań komunalnych, na ulepszenie których najemcy ponieśli koszty. Jedni, w tym często przedstawiciele samorządów terytorialnych, uważają, że wycena powinna uwzględniać nakłady poniesione przez najemcę, drudzy, w tym przede wszystkim rzeczoznawcy ds. szacowania nieruchomości, uważają, że wycena nieruchomości powinna być dokonana na dzień jej szacowania, bez wnikania kto, kiedy i jakie poniósł nakłady.

   Stan prawny w tym zakresie jest następujący:

   - w odniesieniu do mieszkań Wojskowej Agencji Mieszkaniowej - ustawa o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP z dnia 22 czerwca 1995 r. z późn. zm. - art. 57.1. Sprzedaż kwatery lub lokalu mieszkalnego następuje po cenie ustalonej na podstawie wartości rynkowej, wyszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę, dla lokalu zajętego, z tym że przy ustalaniu wartości rynkowej nie uwzględnia się wartości ulepszeń, dokonanych przez osobę zajmującą kwaterę (lokal mieszkalny);

   - w odniesieniu do mieszkań zakładowych w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu - Rozdział 4, § 28 - Sprzedawca może sprzedać środki trwałe bez przeprowadzenia przetargu w przypadkach, gdy: 3) przedmiotem sprzedaży są mieszkania zakładowe, a sprzedaż następuje według ich wartości rynkowej na rzecz najemcy lub osoby bliskiej, stale z nim zamieszkującej; przepis § 5 ust. 3 stosuje się odpowiednio przy uwzględnieniu, że przedmiotem sprzedaży jest mieszkanie zajęte, z tym że przy ustalaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez najemcę;

   - w odniesieniu do mieszkań komunalnych - ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z dnia 2 lipca 1994 r. z późn. zm. - art. 16 - Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczenia z tego tytułu.

   Art. 17.1. Po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw, za wymienione przez najemcę w okresie trwania najmu elementy wyposażenia lokalu należy się zwrot kwoty, odpowiadającej różnicy ich wartości, według stanu z dnia objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Kwotę należną najemcy oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

   Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 16 i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu;

   - w odniesieniu do nieruchomości - w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. - w art. 218 mowa jest tylko o rozliczeniu nakładów dotyczących przebudowy lub rozbudowy budynku, w wyniku czego nastąpiło wyodrębnienie lokalu. Na poczet ceny nabycia nieruchomości zalicza się poniesione nakłady.

   Urzędy gmin uważają, że to rzeczoznawcy powinni pomniejszać wartość nieruchomości o poniesione nakłady i rzeczoznawcy tak robią, bo boją się stracić zlecenia, choć takich uprawnień nie mają. To właściciel nieruchomości powinien decydować o tym, które nakłady uwzględnić i właściciel powinien pomniejszyć wartość nieruchomości o wartość rynkową poniesionych nakładów. Jest przecież art. 405 Kodeksu cywilnego i to powinno według mnie być podstawą do uwzględnienia nakładów, ale opinia radców prawnych jest często inna.

   Ale jak postąpić z nakładami, które poniesiono bez zgody właściela, np. w jednym z pomieszczeń urządzono łazienkę, standard mieszkania podniósł się. Karać za to najemcę i kazać płacić za podwyższony standard?!

   A jeżeli najemca rozebrał piece i założył instalację c.o. za zgodą właściciela, ale bez uzgadniania formy rozliczenia z właścicielem, posiada faktury, rachunki. Jak w takim przypadku postępować? Uważam, że w sposób właściwy jest to uregulowane w przytoczonej ustawie o zakwaterowaniu sił zbrojnych RP, również w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu. Przepisy te poszły dalej, bo mówi się w nich o zajętości lokalu, a przecież sprzedaż ta niczym nie różni się od sprzedaży lokali komunalnych na rzecz najemców. Tam też poza uwzględnieniem zajętości, stosuje się również bonifikaty i nikt nie wymaga, aby wcześniej były jakieś ustalenia pomiędzy właścicielem czy władającym a najemcą. Jeżeli ludzie chcą godniej żyć, to dlaczego ich za to karać?

   Wiadomo przecież, że w starym budownictwie ˝sypie˝ się stolarka okienna i drzwiowa, ubikacje są wspólne, na półpiętrach lub też na zewnątrz budynku, i to w centrum miasta. Bardzo mało lokali wyposażonych jest w łazienki, lokale te ogrzewane są piecami kaflowymi, wymagającymi przestawienia, tylko Zakład Gospodarki Komunalnej nie ma na to pieniędzy. Chyba korzystniej będzie dla obu stron, jeśli najemca rozbierze piece i założy c.o., ZGK nie wyda pieniędzy, a najemca problem rozwiąże sam. Dlatego też uważam, że nieporozumieniem jest karać go za to, co sam na swój koszt zrobił i ponownie obciążać go kosztami.

   Rzeczoznawca majątkowy powinien wyceniać nieruchomości według stanu na dzień wyceny, bez wnikania czy najemca poniósł nakłady podnoszące wartość nieruchomości, czy nie, ponieważ nie ma podstawy prawnej przy mieszkaniach komunalnych do uwzględnienia wartości ulepszeń dokonanych przez najemcę. O tym, jakie nakłady poniesione na ulepszenie należy uwzględnić, powinien decydować wyłącznie właściciel nieruchomości.

   Tymczasem brak odpowiedniej podstawy prawnej lub interpretacji obowiązujących przepisów prawa prowadzi do nieporozumień lub złej praktyki.

   W związku z powyższym zwracam się do pana premiera z następującymi pytaniami:

   1. Jaka jest urzędowa wykładnia prawa w przedmiocie sprawy?

   2. Czy i jakie przewiduje się regulacje prawne dla rozwiązania tego problemu?

   Z poważaniem

   Poseł Tadeusz Biliński

   Warszawa, dnia 15 listopada 1999 r.