Wielu podatników sygnalizuje, że urzędy skarbowe, sprawdzając zeznania podatkowe osób korzystających z odliczeń od
Wielu podatników sygnalizuje, że urzędy skarbowe, sprawdzając zeznania podatkowe osób korzystających z odliczeń od dochodu z tytułu tzw. budowania na wynajem, będących współwłaścicielami gruntu, odmawiają im prawa do odliczenia tzw. dużej ulgi w granicach poniesionych i udokumentowanych wydatków. Stanowisko takie jest ściśle związane z literalnym brzmieniem art. 26 ust. 3 i 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: urzędy skarbowe uzależniają wysokość możliwych odliczeń dokonanych przez podatników - współwłaścicieli od ustalonego aktem notarialnym udziału we współwłasności gruntu, a nie od udziału we współwłasności wynikającej z ogólnej powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem - ust. 3 i udziału we wspólnych wydatkach na koszty budowy tych mieszkań - ust. 7.
Wynika to ewidentnie z wyraźnej niespójności pomiędzy cywilistycznym ujęciem współwłasności a prawnopodatkową konstrukcją ulgi.
Art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwarza możliwość odliczenia od rocznego dochodu wydatków poniesionych na budowę wielorodzinnego budynku, jeżeli budujący zadeklaruje zamiar przeznaczenia przyszłych lokali mieszkalnych (co najmniej pięciu) na wynajem. W ust. 2 wymienionego artykułu określa się limit odliczeń przypadający na dany budynek, uzależniając wysokość tego limitu wyłącznie od ilości i przyszłego przeznaczenia lokali, a nie od ilości inwestorów (współwłaścicieli). Ust. 3 omawianego przepisu także nie zmienia kwoty limitu w zależności od tego, czy inwestorem jest jedna tylko, czy więcej osób, a także od tego, czy budynek obejmuje wyłącznie mieszkania pod wynajem, czy także inne lokale. Potwierdza on jedynie oczywistą zasadę, że współwłaściciele dzielą wspólny limit, identycznie zresztą jak wszystkie inne wspólne prawa i obowiązki, według udziałów.
Przedstawione zasady realizują się najprościej, gdy jedna osoba buduje budynek obejmujący wyłącznie mieszkania na wynajem. Nie budzi także większych wątpliwości sytuacja, gdy budynek taki buduje na wspólnym gruncie kilka osób. Wydaje się natomiast, że sytuacja, w której jedni ze współwłaścicieli zamierzają przyszłe lokale przeznaczyć na wynajem, inni zaś swoje lokale zajmą sami lub sprzedadzą, nie została przez twórców opisanych przepisów w ogóle wzięta pod uwagę.
Organy podatkowe, zgodnie z ugruntowanym zwyczajem, wypełniły więc powstałą lukę rozwiązaniem korzystnym dla fiskusa. Prowadzi ono do obniżenia limitu z art. 26 ust. 2 dla współwłaścicieli budujących lokale pod wynajem wspólnie z innymi współwłaścicielami, budującymi lokale na inne cele.
Prosty przykład: jeżeli dwie osoby (jedyni współwłaściciele gruntu po 1/2 części każdy) budują budynek obejmujący wyłącznie 5 lokali na wynajem, mogą skorzystać z całej ulgi przewidzianej w art. 26 ust. 2. Te same dwie osoby (tym razem współwłaściciele gruntu po 1/4 części) skorzystają jedynie z połowy ulgi, gdy wciąż te same 5 lokali budować będą wspólnie z trzecią osobą (współwłaścicielem gruntu w pozostałej 1/2 części), która buduje w tym samym wspólnym budynku identycznych 5 lokali, ale na sprzedaż. Gdyby w budynku tym jeszcze kolejny współwłaściciel budował dodatkowo sklep, ulga dla budujących na wynajem byłaby jeszcze mniejsza, a przy dużym budynku wręcz symboliczna.
Wynika z tego, że proponowane przez organy podatkowe rozwiązanie jest w sposób oczywisty obarczone całkowitą i niczym nieusprawiedliwioną przypadkowością. Jego zgodność z art. 26 ust. 3 jest tylko pozorna, przepis ten bowiem daje się interpretować także w ten sposób, że dla podziału limitu odliczeń można za współwłaścicieli uprawnionych do ulgi uznawać tylko tych inwestorów, którzy ponoszą wydatki określone w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy. Proporcje wynikające z udziałów we współwłasności poszczególnych uprawnionych do ulgi byłyby w tej sytuacji odnoszone tylko do sumy ich udziałów, traktowanej jako całość, a więc zawsze do pełnego limitu określonego w art. 26 ust. 2.
Rozwiązanie przyjęte przez organy podatkowe nie może także być uznane za prawidłowe ze względu na cel wprowadzenia omawianej ulgi, a to z tego powodu, że prowadzi do niewątpliwie nieobjętego zamiarem ustawodawcy preferowania budynków ˝wyłącznie czynszowych˝, niezamieszkałych przez żadnego z właścicieli. pozbawionych sklepów, lokali usługowych, biur, garaży itp. Bardzo często władze budowlane, kierując się postanowieniami planów zagospodarowania przestrzennego, będą odmawiać wydawania pozwoleń na budowę tego rodzaju budynków.
Należy także zwrócić uwagę na okoliczość, że przedstawione ograniczenie ulgi budowlanej zostało ˝wyinterpretowane˝ po długim okresie obowiązywania art. 26 i ˝wprowadzone˝ dla ogromnej liczby podatników, z groźbą konieczności zwrotu ˝niezapłaconego˝ podatku - i to z karnymi odsetkami - długo nie tylko po podjęciu przez nich decyzji o budowie, a także długo po zakończeniu tej budowy. Taka praktyka podważa zaufanie do państwa u najlepszych jego podatników.
Nie bez znaczenia jest także okoliczność, że zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali udział w nieruchomości wspólnej jest prawem nierozłącznie związanym z własnością lokali, jego wielkość wyznacza ostatecznie, po wyodrębnieniu własności, stosunek powierzchni użytkowej poszczególnych lokali stanowiących odrębną nieruchomość do powierzchni użytkowej wszystkich lokali, a nie wielkość udziału określona aktem notarialnym przy nabywaniu praw do nieruchomości w celu korzystania z ulgi. Rzeczowy charakter tego rozwiązania podatkowego nie budzi więc wątpliwości, a cywilny zakres prawa własności (wielkość ułamka we współwłasności nieruchomości niezabudowanej) nie może rzutować na wymiar ulgi podatkowej i zależeć od zdarzeń przypadkowych, niezależnych od podatników, jeśli faktycznie ponieśli oni wydatki na budowę nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem. Fakt, że nakładów na budowę dokonuje więcej niż jedna osoba, nie powinien mieć wpływu na przyznane ustawą podmiotowe prawa podatników i nie może stwarzać nierówności w dostępie do ulgi.
W tej sytuacji, w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego, wnoszę o dokonanie w trybie art. 14 Ordynacji podatkowej urzędowej interpretacji powyższych przepisów poprzez przyjęcie, że podatnik w granicach limitu wyznaczonego przez art. 26 ust. 2 w związku z ust. 3 i 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma prawo odliczyć faktycznie poniesione, odpowiednio udokumentowane wydatki na budowę lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem, o ile ich liczba jest większa niż pięć.
Korzyść płynąca z tej współwłasności, jaką jest ulga podatkowa w formie odliczeń, musi być proporcjonalna do udziału we współwłasności przyszłych lokali mieszkalnych. Takie stanowisko przecież prezentowało Ministerstwo Finansów w odpowiedzi z 18 maja 1998 r. znak PO5/JS-2690/0875/98 na interpelację posła Macieja Rudnickiego i należy się z nim zgodzić, choć nie wyjaśnia ono wszystkich wątpliwości. Nie ma ono jednak charakteru interpretacji, o której mowa w art. 14 Ordynacji podatkowej, gdyż nie zostało zamieszczone w Biuletynie Skarbowym.
Biorąc powyższe pod uwagę, proszę o odpowiedź na pytanie: Czy i w jakim terminie minister finansów dokona w tej sprawie urzędowej interpretacji w trybie art. 14 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z propozycją zgłoszoną w interpelacji?
Poseł Maciej Rudnicki
Warszawa, dnia 20 października 1999 r.